摆在新洪大面前一波高过一波的挑战！

前天深夜我们就预告了关于新洪大mall的观点探讨，实质当然还是对于整个项目前景的交流。南昌城玩观不只是发布实时动态的城玩观，城玩观是更具备探讨，更有态度的存在。

整个新洪城大市场规模很大，沿赣江东岸，总规划用地约2300亩，总建筑面积约400万平方米，分市场交易区、商务配套区、商品流转区、休闲文化区、生活服务区五大功能分区。很大一部分是洪大未有涉及过的。广告铺的很多，从各种平台推广，多种销售模式并行下达到销售的目标。但是依然摆脱不了整体项目资金链非常紧张的事实。

因为这个原因，整体尝试找各种融资渠道解决这个问题。在2018年，没有取得预售的住宅开发商当时以低于市场价要求客户按一次性付款进行销售。房子也卖完了，后续客户自行转让更名等等只要你能想到的方法开发商承诺都允许，一年时间内备案。但是对了购房者被动在于房子依然无法备案。也就是按照法律层面国家并不认可这套房子的所有权。更加被动的是按照约定，超过一年如若没有签订《南昌县商品房买卖合同》可以按认购价格退款，不计利息。也就是开发商做了一个无息贷款。钱已经进了开发商口袋。房子去化了，除非区域出现大幅度价格回调，否则对大部分人来说也绝不只是为了倒腾个资金给开发商。

“承诺很美好，现实变数多。”

恒定这一切的根源，需要面临的挑战和实质情况之间的矛盾。

挑战一：剩下的可售物业比例全部为非住宅类。

新洪大的商铺去化一直是老大难问题，得房率仅42%左右购买真的需要梁静茹给的勇气。写字楼的去化也非常不理想，年底公寓楼会如何看价格，产品和销售定位，个人不建议购买。

如果说这边住宅楼具备不限购的优势，公寓楼整个南昌都不限购，选择余地当然应该放眼整个大的区位。

挑战二：自持10万平社区商业体的未来。

洪大旗下长薪Mall发布会刚结束，项目从深圳特别引入专业招商运营团队，深圳元里商管公司。因为洪大没有此类招商经验的成熟团队，所以真正运营一个大项目，这才是考验实力的时候，但是面对的挑战才刚刚开始。

项目处在与地铁4号线出入口衔接的位置，属于纯地铁商业。但不用想会有什么大的商业企图。品牌架构和定位已经限定在社区型商业。计划打造一个汇聚时尚、购物、美食、亲子、休闲于一体的南昌首个都市“趣活”中心。类似这种定位也听过无数遍。而该定位的商业未来南昌至少开发20几个，招商实力目前有待验证，但可以判定一点，朝阳和九龙湖虽为毗邻板块，但并非消费主体，通俗来讲以上两个板块人群并非主打客群。真正影响长薪Mall招商的是周边居住人群和主市场的定位和政策。

挑战三：老洪大向新洪大整体搬迁。

2020年8月19日新洪城大市场举行全面开业仪式。老市场同步全部关闭、拆除。实现新老市场的无缝对接。实际是这些商户租用新洪大主市场区经营。新市场整体体量很大，没有老市场那么稀缺包括新市场附近已经出现了交通堵塞等问题。

另外大环境出现的变化才是最为核心。一方面受互联网冲击，大家的选择平台已经发生很大变化。南昌很多商户在起初只能依托洪大的平台产生聚集效应，而现在了解到很多商户用多种渠道进行生意互联，换一个办公区，或者租用一个仓库生意依旧做的风生水起。另一方面受目前整个大环境影响，很多长期做生意的都强调以稳为主。所以未来搬迁是否顺利，真正做到商户过来不出现“水土不服”的情况是首要。整体的利益环太多，搬迁是大势所趋，但能否聚集人心整体过来才是关注的焦点。

挑战四：新洪大未来的长薪河地下商业项目，超高层300+写字楼的施工。

如果说紧靠地铁4号线的长薪Mall都存在挑战性。那么未来的长薪河地下商业项目更是艰巨。在南昌来说，地下商业失败的案例不在少数，整个体量十多万方的地下商业（同时临江边）挑战不可谓不大。看过设计和渲染效果图之后可以用一个词，“造预期”。它适用于从卖住宅，商铺，公寓楼到主市场和整体形象的包装预期。当然，最后能否兑现那又是一回事了。在这期间，很多销售类物业卖完才是核心。

另外在新洪大滨江商务区规划效果图中，一直竖立着一个看上去很高大的写字楼，现场公开了超高层写字楼的高度为350米。定位于江西第一高楼（或许还没建就被平安超过呢）。现场做了多次地勘，还要报批等等，具体开工取决于很多因素，摩天大楼是否存在，高度是否能保障是很多人关注的事情，城玩哥一直在想2030年能否建成的问题。

挑战五：根源。新洪大住宅的备案问题源起资金链问题。

决定上述所有一切的依然是资金链问题，未来以大体量商业地产开发为主的情况下各种渠道的融资平台会非常谨慎。在商业地产不出现大的政策变化情况下，目前购房又出现信贷利率上调，对于购买非住宅成本实际更高。整个大体量的办公用房怎么确保未来的收益情况，转手同样是必须考虑的问题。在多种市场心理预期下，都和开发商的资金回笼起到决定作用。

之前为了解决资金链问题，住宅未有备案就进行销售颇受行业内诟病。而如今的备案问题不解决对于购房业主始终是不安心的事情。两者之间也存在一定联系。

既然是大项目，那就要有始有终。摆在新洪大面前的问题会一波接一波的到来，时间是最好的答案。所以短期的指望当然是在市场行情平稳情况下拿下更多的住宅用地解决未来的资金周转问题。

长期来说，市场的指望是越来越多商户的入驻引起连锁效应形成一个圈。做生意讲究抱团模式。但是这个非常考验洪大的团队的管理运营，从模式和现场已经存在的问题城玩观认为已经有不少需要改变的。当挑战一个接一个到来才能笑傲其中。

城玩精华

【点击图片阅览】

▼

点击更多精彩内容

万象包罗的点滴关注尽在南昌城玩观

如果你有所收获，转发是对我们最大的支持！

- The End -

---

▼

您有任何想法可以下方留言！

©本文版权“南昌城玩观”原创所有

申请入城玩观微信群：请添加个人微信账号：

nccw398835869

平台免责声明：南昌城玩观平台重在分享，以互联网信息交流学习为目的，支持南昌城市建设发展，平台发表意见仅供参考。原创文章转载需平台允许！